سقف وام مسکن در سال ۱۴۰۵ پس از موافقت هیأت عالی بانک مرکزی در ۲۷ مرداد و ابلاغ بعدی بانک مسکن در شهریور، برای خرید و ساخت از محل اوراق حق‌تقدم در سه پهنه شهری افزایش یافته است. امروز جمعه ۲۲ آبان ۱۴۰۵ برابر ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ است. این مطلب سقف‌های اعلام‌شده را با تاریخ منبع کنار هم می‌گذارد، اختلاف گزارش‌های بعدی درباره تناسب وام با قیمت خرید و اجاره را ذکر می‌کند و توصیه دریافت تسهیلات یا خرید ملک نیست.
رقم‌های رسمی مرداد و شهریور چیست؟
در اطلاعیه ۲۷ مرداد بانک مرکزی، سقف تسهیلات خرید و ساخت از محل اوراق برای تهران ۱۰ میلیارد ریال انفرادی و ۲۰ میلیارد ریال زوجین، برای مراکز استان و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۸ میلیارد و ۱۶ میلیارد ریال، و برای سایر مناطق ۶ میلیارد و ۱۲ میلیارد ریال آمده است. سقف جعاله تعمیر به ۴ میلیارد ریال رسیده و سقف ودیعه در تهران ۴ میلیارد، در مراکز استان و شهرهای بزرگ ۳ میلیارد و در سایر مناطق ۲ میلیارد ریال تعیین شده است. گزارش ۱۷ شهریور ساعت ۱۶:۳۹ تسنیم به نقل از مدیرعامل بانک مسکن همین ارقام را به تومان هم نوشته است: یک میلیارد تومان انفرادی در تهران، ۸۰۰ میلیون در مراکز استان و شهرهای بزرگ، و ۶۰۰ میلیون در سایر مناطق؛ دریافت مشترک به‌ترتیب ۲، ۱٫۶ و ۱٫۲ میلیارد تومان؛ جعاله ۴۰۰ میلیون تومان در سراسر کشور.
ملک‌دان صفحه راهنمای وام خرید را در ۶ مهر منتشر و در ۶ آبان به‌روز کرده و همان سقف‌های شهریور را فعال دانسته است. بنابراین برای خواننده امروز، منبع اولیه مصوبه مرداد بانک مرکزی است، منبع ابلاغ اجرایی گزارش ۱۷ شهریور تسنیم از قول بانک وب زوم مسکن است، و یک راهنمای جمع‌بندی‌شده تا ۶ آبان همان ارقام را تکرار کرده است. اگر جدولی بدون تاریخ هنوز سقف‌های سال پیش را نشان دهد، نباید آن را وضعیت امروز دانست.
آیا سقف بالاتر به‌معنای پوشش کامل قیمت خانه است؟
خیر. گزارش ۳ آبان تسنیم نوشته است که تسهیلات خرید با هزینه خرید و اجاره تناسب ندارد. ملک‌دان هم به تجربه مشاوران املاک تهران در مهر ۱۴۰۵ اشاره کرده که پس از کسر هزینه اوراق، سهم وام از قیمت برخی ملک‌ها ممکن است حدود ۱۰ تا ۲۵ درصد باشد. این دو روایت با رقم سقف رسمی در تضاد نیستند؛ سقف حداکثر مبلغ مصوب است و قیمت ملک و هزینه اوراق جدا محاسبه می‌شود. پس «یک میلیارد تومان در تهران» را نباید با «کل پول لازم برای خرید» یکی گرفت.
- مصوبه بانک مرکزی: ۲۷ مرداد ۱۴۰۵، ارقام به ریال.
- ابلاغ بانک مسکن در پوشش ۱۷ شهریور تسنیم: همان سقف‌ها به تومان.
- به‌روزرسانی راهنمای ملک‌دان: ۶ آبان ۱۴۰۵.
- گزارش ۳ آبان تسنیم: تناسب وام با هزینه خرید و اجاره را کافی ندانسته است.
اوراق، جعاله و ودیعه را چگونه از هم جدا کنیم؟
وام خرید از محل اوراق جدا از جعاله تعمیر و جدا از ودیعه اجاره است. برای استفاده از سقف خرید معمولاً باید اوراق حق‌تقدم تهیه شود و هزینه این اوراق به نرخ روز بازار وابسته است و در مبلغ اسمی وام نمی‌گنجد. ملک‌دان نوشته هر برگ معادل ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات است؛ پس برای یک میلیارد تومان حدود ۲۰۰۰ برگ و برای ۲ میلیارد تومان حدود ۴۰۰۰ برگ لازم می‌شود. قیمت هر برگ را باید با تاریخ مشاهده خواند، نه به‌عنوان نرخ ثابت سال. جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی تسهیلات تعمیر است و جمع کردن آن با وام خرید برای هر پرونده باید از شعبه همان بانک پرسیده شود؛ این مطلب آن ترکیب را برای همه متقاضیان قطعی نمی‌داند.
ودیعه برای کمک به رهن اجاره است و سقف آن در تهران ۴۰۰ میلیون، در مراکز استان و شهرهای بزرگ ۳۰۰ میلیون و در سایر مناطق ۲۰۰ میلیون تومان اعلام شده است. این محصول را نباید در یک جدول بدون برچسب با وام خرید مخلوط کرد. مدت و نرخ بازپرداخت را هم نباید از یک محصول به محصول دیگر تعمیم داد. در پوشش بانک مسکن، نرخ ۲۲٫۵ درصد و بازپرداخت ساده حداکثر ۱۲ سال یا پلکانی حداکثر ۱۰ سال مشخصاً برای برخی تسهیلات خرید اعلام شده و شامل همه انواع وام مسکن نیست.
چه نکته‌هایی را پیش از مراجعه باید در نظر داشت؟
سقف مصوب حداکثر تسهیلات است و پرداخت نهایی به وضعیت سند، ارزش کارشناسی ملک، اعتبار متقاضی و ضوابط شعبه وابسته است. دریافت مشترک فقط به زوجین محدود نشده و در اعلام بانک مسکن گروه‌هایی از بستگان هم آمده است؛ اما هر ترکیب باید با ضوابط همان شعبه تطبیق داده شود. امتیازهای جداگانه بعضی قوانین خانوادگی اگر در پرونده اعمال شود، باید از همان ابلاغ و از شعبه خوانده شود و این صفحه آن‌ها را محاسبه نمی‌کند. زمان تشکیل پرونده و هزینه کارشناسی را هم باید از بانک عامل پسورد نود 32 پرسید.
این مطلب برنامه خرید خانه یا محاسبه قسط برای خواننده خاص نیست. هر کس که می‌خواهد رقم قسط را بداند، باید مبلغ احتمالی، نرخ همان محصول و مدت قرارداد را از بانک بگیرد و با هزینه اوراق جمع کند. جدول‌های قدیمی، عددهای بدون تاریخ در پیام‌رسان‌ها و قیمت فرضی یک محله خاص جایگزین ابلاغ رسمی نمی‌شوند. اگر پس از ۲۲ آبان سقف یا نرخ تازه‌ای اعلام شد، باید همان اطلاعیه جدید را خواند و ارقام این صفحه را تاریخ‌دار باقی گذاشت.
جمع‌بندی
سقف وام مسکن از محل اوراق در مصوبه ۲۷ مرداد و ابلاغ شهریور بانک مسکن برای تهران تا یک میلیارد تومان انفرادی و ۲ میلیارد تومان مشترک اعلام شده و در شهرهای دیگر رقم پایین‌تری دارد. جعاله و ودیعه سقف جدا دارند. گزارش ۳ آبان تسنیم و جمع‌بندی ملک‌دان نشان می‌دهند سقف بالاتر لزوماً با قیمت خرید و اجاره هم‌خوان نیست. این ارقام توصیه دریافت وام نیستند و باید با تاریخ منبع و ضوابط شعبه کنترل شوند.