موضوع خرید و فروش نهضت ملی مسکن این هفته دوباره به یکی از پرجست‌وجوترین پرسش‌های متقاضیان و فعالان بازار املاک تبدیل شده است. حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، روز دوشنبه ۵ آبان ۱۴۰۵ در گفت‌وگو با خبرگزاری تسنیم اعلام کرد که خرید و فروش واحدهای این طرح باید رسمی و قانونی شود، اما فقط در چارچوب آیین‌نامه و به شرط پیشرفت فیزیکی واقعی پروژه. در این مطلب توضیح می‌دهیم این خبر دقیقاً چه می‌گوید، چرا مطرح شده و پیش از هر معامله‌ای چه نکاتی را باید در نظر گرفت.
معاون وزیر راه و شهرسازی دقیقاً چه گفت؟
طاهرخانی با یادآوری تجربه مسکن مهر توضیح داد که به دلیل معاملات غیررسمی واحدهای آن طرح، در برخی موارد یک واحد مسکونی به ده نفر فروخته می‌شد و همین مسئله وضعیت نامناسبی ایجاد کرده بود. به گفته او، به همین دلیل این بحث مطرح شد که خرید و فروش رسمیت پیدا کند؛ چون در این حالت خریدار جدید منابع مالی تازه‌ای وارد پروژه می‌کند و ساخت متوقف نمی‌ماند.
او درباره نهضت ملی مسکن تأکید کرد که خرید و فروش واحدها باید تابع آیین‌نامه باشد. بحثی که مراجع قضایی مطرح کرده‌اند این است که پیشرفت فیزیکی پروژه باید به‌صورت عینی محقق شده باشد؛ در غیر این صورت خرید و فروش معنایی ندارد. معاون وزیر همچنین گفت بر اساس قانون باید امکان واگذاری واحدها ایرونی سنتر فراهم شود و وزارتخانه ناگزیر به انجام این کار است.
چرا این موضوع حالا مهم شده است؟
بسیاری از متقاضیان نهضت ملی مسکن سال‌هاست آورده پرداخت کرده‌اند اما به دلایل مختلف، از افزایش هزینه ساخت تا تغییر شرایط زندگی، دیگر توان یا تمایل ادامه ندارند. در مقابل، گروهی از خانوارها به دنبال واحدی هستند که بخشی از مسیر ساخت آن طی شده باشد. نبود یک سازوکار رسمی باعث شده بود بازار غیررسمی «فروش امتیاز» شکل بگیرد؛ بازاری که در آن قراردادهای دست‌نویس، وکالت‌نامه‌های مبهم و فروش تکراری یک واحد، ریسک بالایی برای خریداران ایجاد می‌کرد.
در همین روزها خبر تشکیل کارگروه‌های تخصصی در صندوق ملی مسکن برای تسریع تأمین منابع نیز منتشر شد. این دو خبر در کنار هم نشان می‌دهد سیاست‌گذار به دنبال آن است که هم منابع مالی تازه به پروژه‌ها برسد و هم جابه‌جایی متقاضیان شفاف و قابل ردیابی باشد.
تفاوت معامله رسمی با فروش امتیاز غیررسمی
- ثبت در سامانه: در معامله رسمی، جابه‌جایی متقاضی در سامانه طرح و نزد بانک عامل ثبت می‌شود و خریدار جایگزین شناخته‌شده‌ای است.
- امنیت حقوقی: قرارداد غیررسمی یا وکالتی ممکن است در مراجع قضایی قابل دفاع نباشد و خریدار در صورت اختلاف، حق روشنی بر واحد نداشته باشد.
- شرط پیشرفت فیزیکی: طبق اظهارات معاون وزیر، تا زمانی که پروژه پیشرفت عینی نداشته باشد، معامله معنایی ندارد؛ یعنی خرید «زمین خالی با وعده ساخت» ریسک بسیار بالایی دارد.
- شرایط احراز: خریدار جدید احتمالاً باید همان شرایط پایه طرح، مانند نداشتن سابقه دریافت مسکن دولتی، را داشته باشد؛ جزئیات نهایی را باید در آیین‌نامه دنبال کرد.
پیش از خرید واحد نهضت ملی مسکن چه کنیم؟
- منتظر آیین‌نامه رسمی بمانید: تا زمانی که دستورالعمل اجرایی منتشر نشده، هر قول یا قراردادی درباره «انتقال قانونی» را با احتیاط بررسی کنید.
- پیشرفت فیزیکی را ببینید: از نزدیک از پروژه بازدید کنید و درصد پیشرفت را از اداره کل راه و شهرسازی استان یا سازنده استعلام بگیرید.
- سوابق واحد را استعلام کنید: مطمئن شوید واحد قبلاً به فرد دیگری واگذار نشده و بدهی یا اختلاف ثبت‌شده‌ای ندارد.
- مبلغ آورده و اقساط را بسنجید: علاوه بر مبلغی که به فروشنده می‌دهید، باید سهم باقی‌مانده آورده و اقساط تسهیلات بانکی را هم در محاسبه بگذارید.
- از مشاوره حقوقی کمک بگیرید: یک وکیل یا مشاور املاک معتبر می‌تواند متن قرارداد و ریسک‌های آن را برای شما روشن کند.
نکاتی برای فروشندگان
اگر متقاضی هستید و قصد واگذاری دارید، عجله نکنید. فروش غیررسمی پیش از ابلاغ آیین‌نامه ممکن است بعدها برای خود شما هم دردسر ایجاد کند؛ از جمله اینکه خریدار ادعای مالکیت کند ولی سامانه همچنان شما را متقاضی بشناسد. بهتر است همه پرداخت‌ها و اسناد خود را مرتب نگه دارید تا هنگام ابلاغ دستورالعمل، انتقال سریع و بی‌دردسر انجام شود.
اثر احتمالی بر بازار مسکن شهرها
رسمی شدن معاملات می‌تواند بخشی از واحدهای راکد را دوباره به چرخه ساخت بازگرداند، چون متقاضی جدید با پرداخت آورده، منابع پروژه را تکمیل می‌کند. از سوی دیگر، اگر نظارت کافی نباشد، ممکن است برخی واحدها به ابزار سفته‌بازی تبدیل شوند. به همین دلیل شرط پیشرفت فیزیکی و ثبت دقیق در سامانه، دو ابزار اصلی برای جلوگیری از تکرار تجربه مسکن مهر خواهد بود. شهرداری‌ها نیز در صدور پایان‌کار و تأمین خدمات شهری این پروژه‌ها نقش مهمی دارند و سرعت تکمیل محله‌های جدید به هماهنگی آنها با وزارت راه و شهرسازی بستگی دارد.
جمع‌بندی
خبر این هفته درباره خرید و فروش نهضت ملی مسکن یک پیام روشن دارد: معاملات این واحدها قرار است از حالت غیررسمی خارج شود، اما نه به هر قیمتی. تا ابلاغ آیین‌نامه، بهترین کار برای خریداران و فروشندگان، صبر، استعلام دقیق و پرهیز از قراردادهای مبهم است. ما در این بخش، اخبار تکمیلی و جزئیات آیین‌نامه را به محض انتشار دنبال خواهیم کرد.